Washington DC
CNN
—
De kredietratings van de Amerikaanse hypotheekreuzen Freddie Mac en Fannie Mae werden donderdagavond door Fitch Ratings gewaarschuwd voor een mogelijke verlaging. Er wordt niet verwacht dat er een downgrade zal plaatsvinden, aangezien er wordt gewerkt aan een deal om de impasse in Washington over het schuldenplafond op te lossen, maar zelfs de waarschuwing heeft een impact op de hypotheekrente.
De waarschuwing kwam omdat de ratings van Fannie Mae en Freddie Mac gekoppeld zijn aan de soevereine rating van de Verenigde Staten. Het horloge volgt op de waarschuwing van het ratingbureau woensdag dat de kredietrating van de Verenigde Staten zou kunnen worden verlaagd als de impasse over de schuldlimiet niet snel wordt opgelost.
Fannie en Freddie garanderen ongeveer 70% van de hypotheken van het land en verstrekken geen hypotheken rechtstreeks aan leners, maar kopen in plaats daarvan hypotheken van geldschieters en reorganiseren deze voor investeerders. Elk van hen is een door de overheid gesponsorde onderneming, of GSE, geautoriseerd door het Congres.
Het doel van Freddie en Fannie is om de hypotheekmarkt van liquiditeit te voorzien en een betrouwbare stroom van betaalbare middelen naar hypotheekverstrekkers mogelijk te maken. Uiteindelijk stelt dit meer huiseigenaren in staat om leningen te krijgen tegen meer betaalbare tarieven.
Bedrijven kopen leningen van geldschieters, bundelen ze en verkopen ze als effecten aan investeerders. Omdat ze worden ondersteund door de overheid, worden deze effecten als minder risicovol beschouwd dan andere beleggingen en worden ze als even kredietwaardig beschouwd als de Amerikaanse overheid.
Maar deze geldstroom kan worden onderbroken als de Verenigde Staten hun schulden niet nakomen, waarschuwde Fitch.
De GSE’s alert maken op een downgrade, een status die Fitch ‘negative rating watch’ noemt, is een direct gevolg van onzekerheid over het nakomen van de Amerikaanse schuldverplichtingen en zorgen over het niveau van ondersteuning dat de GSE’s Housing GSE kan wachten als de Amerikaanse rating zou dalen.
Maar, voegde Fitch eraan toe, als het de Amerikaanse staat zou verlagen vanwege problemen met het schuldenplafond, zou dit niet noodzakelijkerwijs leiden tot een onmiddellijke verlaging van de huisvestings-GSE’s, zolang de huisvestings-GSE’s hun respectieve verplichtingen bleven nakomen.
Fitch merkt op dat GSE’s hun verplichtingen voornamelijk afdekken met kasstromen uit operaties, in tegenstelling tot directe afhankelijkheid van de federale overheid.
“Housing GSE’s blijven profiteren van aanzienlijke financiële steun van de Amerikaanse regering”, aldus de Fitch-verklaring. “Fitch stemt de GSE-ratings af op de Amerikaanse rating vanwege zijn missiekritieke rol voor het Amerikaanse huisvestingsfinancieringssysteem en de US Treasury senior preferente aandelenaankoopovereenkomst. US Fitch is van mening dat Fannie Mae en Freddie Mac hun missie blijven uitvoeren om liquiditeit, stabiliteit en betaalbaarheid voor de woningfinancieringssector.”
Volgens de aandelenkoopovereenkomst moet de Schatkist fondsen in Fannie Mae en Freddie Mac injecteren om te voorkomen dat elk bedrijf technisch insolvent wordt geacht door de regerende conservatief, de Federal Housing Finance Agency. Eind maart bedroeg het nettovermogen van Fannie Mae $ 64 miljard en dat van Freddie Mac $ 39,1 miljard. De huidige versie van de overeenkomst stelt de GSE’s in staat geld in te houden totdat elk voldoet aan de minimale kapitaalniveaus die in aanmerking komen om de controle van de overheid te verlaten.
De aankondiging heeft al een impact op de hypotheekrente, waardoor deze hoger wordt naarmate het rendement op 10-jaars schatkistpapier, dat de hypotheekrente weerspiegelt, vrijdag steeg.
“Wat Fitch doet, is een sterke herinnering aan de problemen die een faillissement ons in de hele economie zal bezorgen”, zegt Melissa Cohn, regionaal vice-president voor William Raveis Mortgage.
Een recente Zillow-analyse van de impact op de huizenmarkt van het in gebreke blijven van de Amerikaanse schuld onthulde dat de aankoopkosten van een huis met 22% zouden kunnen stijgen en dat de hypotheekrente met meer dan 8% zou kunnen stijgen.
Hoewel een Amerikaans faillissement en een downgrade van Freddie en Fannie waarschijnlijk niet zullen plaatsvinden, is er een scenario waarin de Amerikaanse overheid in gebreke blijft en niet in staat is om de nodige steun aan bedrijven te bieden.
Veel van de financiering van de GSE’s komt uit hun eigen activiteiten in plaats van overheidssteun, maar, zei Cohn, als de hypotheekrente stijgt en er minder inkomen is voor Freddie en Fannie, hebben ze die financiering misschien nodig.
“Als de tarieven naar 8% of meer gaan? Het aantal huizenaankopen zou gewoon stoppen, het is een beetje eng’, zei Cohn, eraan toevoegend dat omdat huidige huiseigenaren ultralage hypotheken kunnen hebben van tussen de 2% en 4%, het kopen van een huis voor 8% je koopkracht zou verpletteren. .
Maar een downgrade kan worden vermeden, zei Fitch in zijn verklaring, als er een oplossing is.
En voor de typische huizenkoper die op zoek is naar huizen en een goede hypotheekrente probeert te krijgen, is een vroege deal de beste uitkomst.
“De typische huizenkoper richt zich op het vinden van een huis, of het in aanmerking komt voor een hypotheek, weten waar je je aan moet binden, contractonderhandelingen en de betaling aan het einde van de maand”, zegt Jessica Lautz, plaatsvervangend hoofdeconoom en vice-president onderzoek bij de Landelijke Vereniging van Makelaars.
“Terwijl de politiek op het spel staat, is bewaking van kijkcijfers precies dat, bewaking”, zei hij.